Uma das principais questões que o empresário deve considerar, diz respeito à localização do seu negócio.
O ponto comercial, também chamado de “propriedade comercial” é o local em que o empresário se estabelece e um dos fatores determinantes para o sucesso de sua empresa, por esse motivo, o direito protege atendendo a certos requisitos, o direito a renovação do contrato locatício.
O direito brasileiro passou a disciplinar o direito ao ponto comercial, em 1934, através da lei de luvas. A lei de locação vigente (lei n.8.245/91, art. 51), a partir da experiência com a aplicação judicial da lei de luvas, não só manteve como aprimorou-a em muitos aspectos.
Classificam-se as locações prediais urbanas em duas categorias: a residencial e a não residencial.
Nas locações classificadas como não residencial, encontram-se os contratos em que o locatário é autorizado a explorar, no prédio locado, uma atividade econômica. Deste modo, caso o locatário atenda aos requisitos legais, pode pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato. Quando cumpridas as exigências legais de direito ao “ponto comercial” denomina-se locação empresarial.
Assim, nem toda locação em que o imóvel abriga a exploração de atividade econômica, dá ao empresário direito a renovação. É necessário, que seja uma locação empresarial, atendendo aos seguintes requisitos do art. 51 da lei 8.245/91:
a) Contrato escrito, com prazo determinado;
b) Mínimo de 5 anos de relação locatícia;
c) Exploração da mesma atividade econômica por pelo menos 3 anos ininterruptos.
Para se caracterizar como empresarial, é necessário que a locação tenha no mínimo 5 anos. Se o contrato é firmado com este prazo, ou superior, ou se a soma dos prazos de dois ou mais contratos sucessivos e ininterruptos alcancem a mesma marca, deste modo, caso as partes, sempre por escrito, celebram inicialmente um contrato por 3 anos e, vencido este, contratam nova locação do mesmo imóvel, agora por 2 anos, este último contrato poderá ser renovado compulsoriamente, haja vista que a soma dos prazos se equivale a o mínimo de 5 anos.
Entretanto, existem exceções que autorizam o locador a retomar o imóvel, mesmo que atendidos os requisitos acima citados. As situações previstas na lei são as seguintes:
a) Realização de obras no imóvel, que importem sua radical transformação, por exigência do Poder Publico;
b) Reformas no imóvel, que o valorizem, pretendidas pelo locador;
c) Insuficiência da proposta apresentada pelo locatário, na ação renovatória;
d) Proposta melhor de terceiros;
e) Transferência de estabelecimento existente há mais de um ano, pertencente ao cônjuge, ascendente ou descendente do locador, ou a sociedade por ele controlada;
f) Uso próprio.
Nessas situações, e outras em que ficar caracterizada a impossibilidade de pleno exercício de direito constitucional de propriedade, se prorrogado o contrato de locação empresarial o locador pode resistir á pretensão do locatário.
O direito relativo ao ponto comercial é exercido através de uma ação judicial própria, denominada renovatória. Esta ação deverá ser proposta pelo locatário no prazo entre 1 ano e 6 meses antes do termino do prazo do contrato a renovar. Se o locatário não conseguir negociar com o locador, antes do fim desse prazo, a assinatura de novo contrato de locação por escrito, deve promover a ação renovatória, para assegurar o seu direito.
Vale destacar que este artigo apenas trás uma noção sobre o assunto, de modo que sempre é necessário consultar um profissional especialista na área.
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